谁在颠覆南京商业？

细数后两年最值得重点关注的商业城市，南京是一定不容错过的。作为经济强省的省会，南京向来不缺乏消费力。2021年南京的人均社会消费品零售总额达8.48万元，以大幅优势位居全国第一，比第二名的上海高出1.21万元，何况南京还有年销售额超200亿元的高奢地标德基广场。强劲的消费力也吸引了品牌方关注，茶颜悦色就将华东首店选在了南京。

消费能力惊人，但商业格局相对单一。多年以来，南京都呈现为新街口单体商圈一家独大的城市格局，这在同级别城市中并不多见。而变化也即将到来，包括瑞安房地产、新鸿基地产、香港置地等多个港资巨头都已布局南京，华润万象生活、招商蛇口等央企也再度落子，项目都将在近三年揭幕。

这座六朝古都，即将迎来巨变。

港资央企多点布局，能否改变“单核独大”？

讨论南京商业，新街口自然是首要话题。在2021年南京商业体销售额排名中，前四位的德基广场、中央商场新街口店、金鹰新街口店和新百中心店均是位于新街口商圈，新街口商圈也是全国唯一一个有4家年营业额40亿元以上商场的商圈。其中，刚迎来16周年的德基广场已是奢侈品牌聚集地，更以超200亿元的年销售额位列全国前三，是除了北京之外，全国销售额最高的商业项目。

然而，细看南京商业体的销售排行，在前四名之后则大多都集中在10-20亿元范围，与新街口四强40亿元以上的销售额表现并不在同一台阶，显然存在着不小落差。

在《南京市商业网点规划(2015-2030)》中，南京规划有新街口、河西、江北和城南四大市级商圈。但长期以来都呈现为新街口商圈单核发展的格局，新街口消费能级更高，品牌吸引力与辐射范围也更大。而其他新兴商圈受人口导入等问题影响，仍与规划能级存在不小差异。

类似局面也反映在首店经济上，2021年新街口商圈引进的首店品牌数量占全市五成以上，其中德基广场调整品牌近百家，引来大批高端品牌首店进驻，首店数量占南京全市总数的三分之一。换而言之，不仅居民消费集中在新街口，该商圈同样是首店经济和新消费形态的首选地。

另一方面，据戴德梁行2020年的统计显示，南京存量项目的开发主体近六成是本地企业，港资和外资开发商参与相对较少，国际化水平和行业标杆性也相对偏弱。

消费过于集中，自然不益于整个城市商业的良性发展，早在多年前南京就已有打破单核发展商业格局的规划与新闻。直至去年，随着一系列新商业体的落成开业，河西等新兴商圈能级逐步提升，南京商业终于显露出多元发展的雏形。2022年南京市政府工作报告也有针对性地指出，将加快国际消费中心城市建设，推动新街口、老门东、元通等商圈提档升级，加快布局河西、江北、江宁等新兴消费中心。

新鸿基、香港置地、华贸...高奢商业风起潮涌

在规划之上，更振奋人心的是多个重点项目的落成。据戴德梁行统计，南京市场至2024年将有20多个地标商业项目开业。更值得关注的是，南京主城商圈新增供应有限，而江北和河西板块将成为城市商业的主要发力点。

今后三年，南京高端消费市场将风起潮涌，新鸿基的IFC国金中心、香港置地的金陵中環、华贸集团的南京华贸中心和本土德基都将持续发力，为南京的高端消费带来更多选择。

最先亮相的将是河西中央商务区的南京IFC商场。作为继香港和上海之后的第三座IFC，南京IFC楼面面积约31.6万平方米，包括两幢写字楼、购物中心和南京安达仕酒店，其中两幢写字楼南京国金中心一期及二期已分别于2019年及2020年落成启用。南京国金中心商场的总楼面面积约9.3万平方米，商户约200个，将网罗顶级零售品牌和热门食肆，计划于今年三季度逐步开业。

紧邻南京IFC的德基世贸中心同样值得期待。德基世贸中心总建筑面积达44万平方米，总投资额约50亿元，规划了68层总高318米的5A甲级智能办公楼、五星级豪华酒店、时尚生活广场、空中花园豪宅等业态，其中商场部分将荟萃国际奢品大牌、环球美食中心、国际影院、进口超市、儿童世界。届时商圈或将迎来德基与新鸿基在高端消费分庭抗礼的局面，也将进一步提升河西商圈的消费能级。

南京华贸中心预计将在2023年整体竣工并投入运营。南京华贸中心位于鼓楼区核心的玄武湖畔，总建筑面积约45万平方米，总投资额约80亿元，整体设计由美国KPF建筑事务所担纲。整个项目由超甲级写字楼、高端购物中心、街区式商业、中央路·LA VIE行政酒店式公寓、城市广场、教育配套等组成，并保留了4栋文保建筑。其中，商业部分面积超过15万，包括高端购物中心、开放式商业街区、文化艺术区和Club。

在2024年，南京新街口还将迎来德基三期和香港置地集团的金陵中環。金陵中環是香港置地继北京王府中环之后，在大陆地区打造的第二座中環系商业。项目总建筑面积约34万方，定位精奢综合体，包含高端精品商业、甲级写字楼、公寓等多元形态，拟引入国际一流品牌、区域性总部和行业龙头企业，其中商场部分预计于2024年营业。

同样位于新街口的德基广场是南京及华东市场营业额最高的全业态高端购物中心，项目一期、二期商业面积共约15万平方米。而去年动工的德基三期总建筑面积约16万平方米，拟建商业、办公和酒店式公寓，将以更大规模的商业空间和更多元的业态与前两期互补，继续深耕高端消费市场。届时，随着金陵中環和德基三期的落成，将带动新街口商圈商业环境进一步提档升级，商圈七大商业载体也将实现空中、地下连通。

新天地、华润、大悦城...特色商业更新潮流体验

港资和央企开发商的加速布局，不但丰富了南京的高端消费市场，也将为年轻消费者带来更多元和个性化的潮流体验。

都市年轻人喜欢去哪消费？品牌方当然知道答案。例如新式茶饮品牌茶颜悦色的两家江浙首店就分别开在了南京景枫KINGMO和新街口IFCX。南京景枫KINGMO开业6年来已成为江宁百家湖商圈的“门面担当”，并将在7月公布项目新名称。

而新街口IFCX则是瑞安房地产与高富诺共同收购南京国际金融中心后，对该项目商业部分的升级之作。新街口核心商务区的南京国际金融中心由2.5万方的商业和超7万方的办公组成。办公部分以瑞安办公的高阶产品企业天地（CA）为定位，将引入瑞安办公“WORKXLAB”创新灵活空间，致力于打造新街口核心圈最具价值服务理念的城市地标级甲级写字楼。

而商业部分IFCX致力于打造“新青年潮流生活中心”，将创新体验零售与沉浸艺术融合，拓展潮流和社交复合空间，近期IFCX还举办了南京首届大型线下中古市集“X·生活美学集”。在品牌方面，IFCX正对原有品牌进行提档升级，引入一系列首店品牌，茶颜悦色便是其中之一。

除此之外，瑞安新天地的城市更新项目百子亭天地，其北区也预计将在年底竣工，将带来商业与文化艺术融合的场景体验。

华润在南京布局了多个综合体项目，今年9月即将揭幕的是位于三山街的南京万象天地。项目商业面积约10.4万平方米，由购物中心、街区和“云章公所”等历史建筑构成。据媒体报道，作为江苏首个万象天地，该项目将围绕“南京潮流时尚生活地标”、“全球热门餐饮南京至高”、“潮流品牌首发第一站”为目标，打造南京全新生活的国际时尚商业综合体，在280多个品牌中约40%为城市首进品牌，20%为品牌全新定制概念店，将为夫子庙商圈注入时尚和活力。

除了三山街万象天地外，万象生活在南京还将有燕子矶万象汇、江北核心区万象项目、雨花万象项目等陆续落地，其中，预计在明年开业的燕子矶项目包括21万平方米的商业体量，将囊括400多个品牌，其中约六成品牌为区域首店。

同样进入南京市场的央企还有中粮大悦城。南京大悦城位于浦口城南中心板块，总体量约43万平方米，包含购物中心、文娱中心、办公以及酒店式公寓。熟知年轻消费者喜好的大悦城将在南京建设一座国际乐活青年城，打造面向千禧一代的文化商业综合体。据媒体报道，该项目已在今年6月开工，预计2024年竣工。

今后三年，随着多个港资、央企巨头的重点项目落地，南京将逐步呈现更多元的城市商圈，不同气质特点的开发商也将为这座古城带来更具差异化的消费体验，从高端零售、消费形态等多个角度重构南京商业格局。

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