高奢爆发，谁将扛鼎苏州商业？

2022-09-08 09:45:46　来源: 商业之家举报

重塑苏州高端消费新格局

8月中旬，香港置地宣布以5.7亿人民币成功竞得苏州金鸡湖核心位置的两个相连地块，将以国际高端商业为标准，在苏州开发“中環”系列商业项目。

至此，苏州将在未来四年陆续迎来多个高奢商业项目。这个人均购物中心面积位列全国第三的地级市，是否会扭转缺乏城市级商业消费地标的局面呢？网易商业之家近日走访了苏州数个商圈，似乎看到了不同的可能性。

来源：苏州发布

谁将扛鼎苏州商业？

无论是购物中心的体量和数量，还是GDP等经济数据，苏州在全国范围内都是名列前茅的城市。这里拥有数量繁多的邻里中心、区域级购物中心和特色主题商业，也有美罗百货、泰华商城（已开启调改）、久光百货等高端商业项目，整体商业繁荣，但长期以来都缺乏高能级的城市级商业地标。在单体购物中心业绩方面，苏州与南京、杭州等同级城市仍然有一定差距。

2017年开业的苏州中心商场是苏州最具代表性和规模的购物中心，30万平方米体量云集了600多个品牌，已经成为苏州的城市名片。据媒体报道，苏州中心商场超过80%的品牌租户在商场开业的第四年都取得了全城销售额第一的业绩。然而，苏州中心2021年的成绩倘若放在南京或杭州，都只能排在第4、5名，具体来看其主要差距或许就在高端消费。

与之相对的是，苏州的城市消费力却非常突出。2021年苏州市社会消费品零售总额达9031.3亿元，位列江苏省第一、全国第七；同年苏州市人均可支配收入68191元，超越杭州、宁波、南京等江浙城市，位居全国第五，仅次于北上广深四大一线。

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社零和可支配收入都名列前茅，为何苏州却少见城市标杆级商业呢？

其一是苏州商业相对分散，呈现去中心化格局，各个商圈都有数个区域级商业项目，拥有跨区域影响力的却仅有苏州中心等少数项目。另一方面，苏州存在显著的高端消费外溢流失。上海是中国大陆奢侈品牌聚集度最高的城市，已有IFC、恒隆广场、前滩太古里、尚嘉中心等各具特色的重奢商业。对于苏州和周边县级市的高端消费客群来说，两个小时的车程距离一定程度上已可忽略。

那么，苏州的高端消费就没有市场吗？也不尽然。

在华丽智库的《2022中国奢侈品市场研究》报告中提出，受访者普遍对于所在城市商业发展更为关注，不仅是出于对所在城市的归属感和认同感，更是出于对城市商业发展的参与感，消费者期望本地商业不断推动品牌升级，以满足消费者日益增长的高品质消费需求。而奢侈品牌也可通过拓展新的城市可享受当地舆论环境的红利，与本地消费者建立更直接，更深切的联系。

如此来看，苏州引入更多高端商业似乎已具备天时地利。江苏省“十四五”规划纲要提出要培育打造南京、苏州、徐州、无锡等国际消费中心城市。去年年底，苏州市政府印发也《苏州市商贸业“十四五”发展规划》，也提出城市消费全面升级，苏州商贸业的发展定位为培育创建国际消费中心城市。在这个目标之下，引入高能级的国际品牌是提档消费的必经路径，而高奢级商业项目就能为苏州新增数量可观的国际奢侈品牌阵容。

重塑格局的不同路径

近邻上海依旧是全国头部奢侈品消费聚集地，在这样的背景下，苏州要实现城市消费全面升级，需要什么样的高端商业呢？而在原有的城市商业格局之中，新晋入场者又如何破局？

关于这个问题，现阶段这些筹备项目似乎已经给出了不同的答卷。

重塑商圈的苏州华贸中心

在项目进度上，最先亮相的将是苏州华贸中心的园林式商业街区。据资料显示，苏州华贸中心将涵盖超甲级写字楼、高端购物中心、园林式商业街区、城市广场、艺术馆、紫芝园、国际化高级公寓姑苏里·LAVIE，以及由丽思卡尔顿与万豪行政公寓等组成的国际酒店群。其中，园林式商业街为体验型街区，以奢侈品牌之家、时尚品牌市级旗舰店及专卖店、网红零售及餐饮为主。

在网易商业之家看来，苏州华贸中心对苏州这座城市的核心贡献，不只在于引入高能级的商业品牌，更是通过城市综合体的整体开发，对商圈进行重塑和提档，与区域深度绑定。

具体来说，华贸所在的石路商圈曾经是仅次于观前街的苏州第二商圈。在实地调研中商业之家发现，虽然商圈人气依旧，但在城市消费全面升级的背景下，相对老旧的石路区域亟需转型升级，尤其是石路步行街周边区域的商业能级和业态场景已显著滞后。在石路步行街西面的石路天虹是目前石路商圈体量最大的购物中心，经过多年成熟经营，建筑物业已相对陈旧，停车场等配套也有待升级，但依旧人气业绩俱佳。

与石路天虹一街之隔的苏州华贸中心则将用更国际化的商业内容，驱动石路商圈的重心转移，与天虹等项目共同实现商圈西拓。另一方面，这个总建筑面积达78万平方米的综合体，将为区域导入金融机构、总部办公、商业零售、文化艺术、商旅服务等功能业态和相关产业，创造更多经济效益与社会价值，从而提升整个区域的能级。

如此，通过城市综合体的整体开发，深度绑定区域，形成更具规模的商业影响力，或许是苏州华贸中心塑造城市级商业消费地标的方式。在近期的媒体报道中，苏州华贸中心透露“未来超过30%的租户将是苏州、江苏乃至国内首店或旗舰概念店。”商业部分也不只引入奢侈品品牌、生活方式品牌，还有更具引领性与创造力、崇尚生活艺术化的品牌。

融合在地文化的仁恒仓街

同样位于姑苏区的仁恒仓街选择了不同的路径。从干将东路驱车驾过护城河，紧挨相门即是仁恒仓街的所在。商业之家在实地探访中亦发现，项目周边大多呈现原生态的居住环境，商业氛围并不浓郁，取而代之的是生活与人文气息。

正是由于仁恒仓街独特的地理位置，周边的相门城墙、耦园、平江路都是极具苏州特色的景点，因此仁恒仓街在商业之外，还富有更多人文与旅游的色彩。

资料显示，计划于2023年中亮相的仁恒仓街建筑面积约14万方平方米，包括游船码头、特色广场、立体苏式园林和历史控保建筑等形态。而商业部分为街区商业+MALL的建筑形态，地上是新园林式街区，地下为3层购物中心。

凭借独特的地理位置和尺度宜人的开放式园林街区，仁恒仓街更适合承载在地化和人文元素的商业内容。因此仁恒仓街融合了姑苏文化与现代生活方式，展现苏州的时尚文化体验和慢生活品味，并引入国际一线零售品牌组合，打造独属于苏州古城的新商业综合体。据悉，仁恒仓街不仅在设计细节中加入众多苏州本土文化元素，不少入驻品牌也会呈现融合在地文化的概念店。

以在地文化去承载当地的高端消费与品质生活，这或许正是塑造苏州城市商业新地标的另一份答卷。

香港置地“中環”

位于金鸡湖以西的香港置地中環项目同样被广泛看好。

据官方信息，该地块总开发体量约17万平方米，将由香港置地与新建元圆融共同开发，打造为全新的“中環”系列商业项目。苏州“中環”系列项目将以国际高端商业为标准，并从历史底蕴及在地文化精粹中汲取灵感，打造苏州艺术文化高端生活消费中心。项目引入精奢商业综合体及奢华酒店，助力推动苏州商业格局并促进消费升级，打造苏州城市消费新封面。

来源：苏州发布

艺术文化高端生活消费中心、精奢商业综合体、苏州城市消费新封面……显而易见，香港置地金鸡湖中環项目将聚焦高端消费。而这个2021年12月底签署合作协议、今年8月宣布落地的项目，虽然在开发进度上仍处于初步启动阶段，公开信息相对较少，但在一定程度上它却具备了较高的可确定性。

这主要是出于成熟的区域环境和明确的合作条件。项目地块位于金鸡湖东岸一线核心位置，区域内已是高端酒店林立，并有久光百货、新光天地、诚品书店等成熟商业，是苏州新兴消费消费的集聚地，为引入高能级国际品牌创造了条件。

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另一方面，项目所在的04号商业地块要求项目总投资不低于22亿元，地下将设置不超过4万平方米的商业，并明确了“该项目开业运营三年内引进至少3家超一线奢侈品品牌以及不少于17家一线奢侈品牌，并引进中高端零售、特色餐饮。”相邻的05号地块也要求建设一个世界知名奢华五星级酒店项目，品牌限宝格丽、嘉佩乐、文华东方、华尔道夫等国际品牌。

在金鸡湖东岸商业文化中心的核心区位，引入国际一线品牌，打造城市标杆级商业，从而提升整体区域价值，香港置地的金鸡湖中環项目当然值得期待。