930逆势开业潮，上海三大新开商业有何看点

9月是传统意义上的开业旺季。在供应量达峰值的去年，9月份上海有瑞虹天地太阳宫、前滩太古里等至少5个商业项目开业。

受到疫情影响，今年上半年上海并无商场开业，而在9月多个重点商业将集中问世，上海也终于迎来今年的第一波开业潮。在当前环境下，能逆势开业的项目当然都大有看点。网易商业之家将从相对主观的视角来略作梳理。

上海天空万科广场

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上海天空万科广场是网易商业之家长期关注的商业项目。

讨论其商业，必然要聊聊它的整个大盘上海天空之城。作为上海万科联合申通资产开发的首个TOD模式多元业态综合体项目，天空之城以80万方的总体量，集合了10万方商业、10万方办公、35万平方米住宅和青年公寓、公共绿地、教育等多元复合业态，自成一体，由内部生态构建为微缩城市。这些多元业态也为上海天空万科广场提供了结构丰富的日常消费客群。

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另一方面，徐泾是近几年上海最炙手可热的住宅板块之一，已有多个住宅项目陆续交付，产生了数量庞大且日益递增的刚需消费客群。由于目前区域内仍缺乏大型高品质购物中心，徐泾地区的国际学校家庭、高品质年轻家庭、都市办公白领等消费大量外溢至6公里外的虹桥商务核心区。据虹桥某项目的客调显示，来自徐泾和华漕的客源占据了绝对数量优势。

与轨道交通17号线徐盈路地铁站无缝链接的上海天空万科广场，则可发挥站城一体高效复合的TOD优势，通过具有强吸引力的品牌，虹吸徐泾及周边区域消费，从而成为区域的商业标杆。

鸟瞰效果图

为区域首次引入具有高知名度的头部品牌，是吸引消费者的最佳途径之一。在上海天空万科广场已经公布的品牌矩阵中，就囊括了大量品牌首店。例如作为主力店或次主力店的盒马鲜生升级门店、奈尔宝家庭成长中心、CGV影院、威尔仕W Fitness、弹力猩球超级运动中心、NITORI、卡通尼都是区域首店，造梦盒子儿童音乐剧场则是全国首店。

除此之外，上海天空万科广场还带领了更多知名餐饮品牌首次进入徐泾。例如桂满陇、凑凑火锅、山石榴、苏小柳、醉辉煌、布歌东京、松鹤楼等品牌在这里开出了区域首店，Uncle no name、星洲小馆、广莲申、MONENTI等品牌则是首次走出外环。据媒体报道，截至7月下旬，上海天空万科广场的区域首店比例已经高达73%，可以说切切实实地提升了徐泾及周边区域的消费品质。

屋顶花园效果图

如前文所述，在新建商品房逐步交付后，徐泾当地消费者结构将以国际学校家庭、高品质年轻家庭和都市办公白领为主流。基于他们的生活品质需求，上海天空万科广场设定了亲子、运动、社交三大主题，商场的品牌矩阵和业态配置也都围绕着亲子、运动与社交而展开，并且在10万方的商场空间内打造了数个相对应的主题场景。

还值得一提的是该项目实现了万科体系内的权益互通，无论是万科住宅业主、写字楼白领还是外部联盟会员，都可以在上海天空万科广场享受到相对应的升级权益。

上海苏河湾万象天地

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上海苏河湾万象天地也将在9月30日揭幕。作为上海首个万象天地，又位于“都市之心”的苏河湾区域，当然颇受关注。梳理项目前期对外的宣传内容，似乎是围绕着苏河湾和生活理念两大核心主题展开。

苏河湾是上海“一江一河”重要组成部分和静安区“一轴三带”发展战略重点区域，根据“十四五”规划，苏河湾功能区打造成为世界级滨水中央活动区、世界级“城市会客厅”。以目前该区域的整体开发进度，总体量约33万平方米的苏河湾中心城市综合体及其商业部分苏河湾万象天地自然是广受关注的重点。

与CAZ的区域定位相似，苏河湾万象天地将呈现的的商业内容也更多元。项目将融合城市生活的多样性，创造多层次的生活体验，即“生活，自在天地”。

规划布局图

从项目的规划布局上，就能看出这个非标商业的不同之处，以及它想要打造的生活方式。上海苏河湾万象天地体量逾6万平方米，由东北角商业及东里、西里开放式地下两层商业、慎余里、天后宫构成，开放式的商业空间与公共式的城市中央公园交相融合。

历史建筑和城市中央公园赋予了苏河湾万象天地的公共性和人文的特质。万象天地保护性修缮了历史建筑群“慎余里”，使它在重现历史风貌的同时，实现了从民居到商业功能的更新，并将成为高端宴请餐饮及时尚先锋设计师零售旗舰店所在。上海市区唯一的“天后宫”妈祖庙则被异地保护，拥有历史印记的文保建筑向来是时尚品牌钟爱的活动场地，天后宫戏台也将作为城市级公共活动的载体，打造成“城市事件发生地”。

天后宫效果图

基于现代年轻客群对健康生活方式的追求，融合自然环境和社交功能的公园商业成为近几年颇受关注的商业趋势。而苏河湾万象天地恰好拥有合适的条件，4.2万平方米的绿地公园在城市核心区域呈现了一处适宜社交运动、宠物嬉戏和公共艺术展演的城市绿洲，亦是相关业态的承载。

城市中央公园效果图

近期，苏河湾万象天地公众号陆续释出了品牌信息。在4.7万平方米的商业空间内，将容纳高端宴请餐饮、时尚设计师新锐零售、轻户外生活方式和宠物友好体验为主的四大业态。显而易见，这四大业态标签都是基于项目独有的历史文保建筑、城市中央公园等特征，并围绕“自在生活”和核心客群而自然衍生的。

部分已公布品牌

具体来看，苏河湾万象天地在零售方面集聚了一系列新锐时尚设计师品牌，例如INXX和BIBILEE STUDIO的上海首店，Unawares的上海全新概念店等。还有Detopia上海首店，Bluebox购物中心首店，PRO101、W0311、hashtag的静安首店等时尚设计师买手集合店。

餐饮方面则有鲁采、龙吟山房、山石榴、Cellar TO Table、叁楼半等黑珍珠、米其林餐厅，以及LOKAL、FASCINO、洪溪社等大量静安和上海首店。值得一提的是，苏河湾万象天地还引入了飞盘、冲浪、滑雪、室内蹦极、普拉提、冥想等生活方式业态。

龙湖上海金汇天街

位于奉贤区的龙湖上海金汇天街也将在9月30日开业。用一个词来形容该项目，那就是 “稳”：项目进度一直稳扎稳打，即便是疫情封控期间，该项目也官宣仍在今年开业。而从区域的供需关系看，金汇天街也是稳字当头，客流业绩皆有所保障。

在商业之家看来，龙湖商业似乎一直在上海市场扮演着“区域开拓者”的角色。例如虹桥天街、宝山天街、华泾天街和闵行天街都是区域内首个或第二个大型购物中心，尤其是开业即火爆的宝山天街和闵行天街，至今仍然是所在板块最具人气的商场，通过品牌更新，持续提升顾村和南闵行的消费品质。

龙湖上海金汇天街效果图

今年下半年开业的奉贤龙湖双子星同样是区域商业的开拓者。整体来看，奉贤区目前仅有百联南桥购物中心、奉贤宝龙广场、苏宁生活广场、连城商业广场、圆心汇等为数不多的商场，且主要都集中在南桥。而奉贤区在七普的常住人口数据达近114万人，再考虑到城市远郊消费的内向性，整个奉贤区现有的商业体量显然远未饱和，甚至无法满足奉贤新城规划导入人口的消费需求。

具体到奉贤区金汇镇，即将开业的龙湖上海金汇天街则是周边7公里内唯一的大型品质购物中心。在区位上，项目周边集聚了龙湖、朗诗、金茂、象屿、禹州等知名开发商的住宅社区，并且紧邻BRT站和公交车站出入口，拥有超过10条公交线路交汇。作为区域唯一的品牌购物中心，客源应不成问题。

在品牌方面，总商业体量11万平方米的金汇天街拥有近200家品牌入驻，其中约30%品牌为区域首进品牌，其中包含永辉超市、联娱国际影城及Keep Win Fitness游泳健身馆三家首进区域的主力店。除此之外，还将有卡通尼乐园、NITORI、百安居、尚品宅配、优衣库等主力店与次主力店。其中，卡通尼乐园不只是奉贤首店，还将露营元素和动物自然结合引入购物中心，为金汇天街量身定制了棒恰恰露营趣的全国首店。

金汇天街还有HUAWEI HES、NIKE SPORTS M、李宁全品类标杆店、周大福荟馆、奈雪Pro等奉贤首进品牌。毫无疑问，将近60家连锁品牌首次带入奉贤，将推动所在区域消费品质的提升。

最后值得一提的是，在今年疫情封控期间，仍在筹备期的金汇天街积极联络已签约品牌，面向奉贤区居民推出食品、母婴用品社区团购、理发公益服务等，在特殊时期为居民提供暖心服务，也起到了蓄客的作用。

/照片来自各项目公众号